Schnellantwort: Das Wichtigste auf einen Blick

Ein Immobilienmakler in Stuttgart kostet 3,57% des Kaufpreises (inkl. MwSt.), die seit dem 23. Dezember 2020 gesetzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Die durchschnittliche Verkaufsdauer beträgt 87 Tage. Der Medianpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei 780.000€ (Stand: Dezember 2024).

Quelle: § 656a BGB (Bestellerprinzip), IVD Marktbericht Stuttgart 2024

Inhaltsverzeichnis

1. Kosten Immobilienmakler Stuttgart
2. Immobilienpreise Stuttgart nach Stadtteilen
3. Wie lange dauert ein Hausverkauf?
4. Brauche ich einen Makler in Stuttgart?
5. Die besten Stadtteile in Stuttgart
6. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
7. Stuttgarter Immobilienmarkt 2025
8. Checkliste: Hausverkauf Stuttgart

Kosten Immobilienmakler Stuttgart 2025

Gesetzliche Regelung der Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Immobilienmakler. Das bedeutet: Die Maklerprovision wird zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Maklerprovision Stuttgart: Konkrete Zahlen

Berechnungsgrundlage: 3,57% = 3% Provision + 19% MwSt.

Zusätzliche Kosten beim Immobilienverkauf Stuttgart

Quelle: Notarkammer Baden-Württemberg 2024

Immobilienpreise Stuttgart nach Stadtteilen 2025

Aktuelle Quadratmeterpreise im Überblick

Quelle: Gutachterausschuss Stuttgart Q4/2024, eigene Marktanalyse (500+ Transaktionen)

Preisunterschiede innerhalb der Stadtteile

Wichtig zu wissen: Selbst innerhalb eines Stadtteils können die Preise um bis zu 30% variieren!

Beispiel Stuttgart-West

• Schwabstraße-Nähe: 8.500€/m² (+18% zum Durchschnitt)
• Feuersee-Viertel: 7.200€/m² (Durchschnitt)
• Heslacher Tunnel-Nähe: 5.900€/m² (-18% zum Durchschnitt)

Grund: Lage, Lärmpegel, Infrastruktur, „gefühlte“ Attraktivität

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Stuttgart?

Durchschnittliche Verkaufsdauer nach Immobilientyp

Quelle: Eigene Auswertung 500+ Verkäufe 2022-2024

Faktoren, die die Verkaufsdauer beeinflussen

Schnellere Verkäufe (45-60 Tage)

✅ Premium-Lage (Stuttgart-West, Süd, Degerloch)
✅ Gepflegter Zustand (keine Renovierung nötig)
✅ Faire Preisgestaltung (marktgerecht)
✅ Professionelles Marketing (gute Fotos, Exposé)
✅ Gute Erreichbarkeit (ÖPNV, Autobahn)
✅ Frühling/Frühsommer (März-Juni)

Längere Verkäufe (90-150 Tage)

⚠️ Randlage oder weniger beliebter Stadtteil
⚠️ Renovierungsbedarf (Küche, Bad veraltet)
⚠️ Überhöhter Preis (+15% über Marktwert)
⚠️ Schlechte Präsentation (Handy-Fotos, kein Exposé)
⚠️ Lärmbelastung (Hauptstraße, Fluglärm)
⚠️ Winter (November-Januar)

Brauche ich einen Immobilienmakler in Stuttgart?

Die ehrliche Kosten-Nutzen-Analyse

Wann sich ein Makler LOHNT ✅

1. Bei Immobilien über 400.000€

• Grund: Der Makler erzielt durchschnittlich 8-12% höhere Verkaufspreise
• Rechenbeispiel:
  
  • Ohne Makler: 480.000€ Verkaufspreis
  • Mit Makler: 520.000€ Verkaufspreis
  • Maklerprovision: -17.850€
  • Netto-Vorteil: +22.150€ 💰

2. Bei wenig Zeit

• Durchschnittlich 20-30 Besichtigungen nötig
• Jede Besichtigung: 1-2 Stunden
• Zeitaufwand gesamt: 40-60 Stunden
• Plus: Unterlagen beschaffen, Inserieren, Telefonate, Verhandlungen

3. Bei komplexen Situationen

✅ Erbengemeinschaft (mehrere Eigentümer)
✅ Scheidung (emotional schwierig)
✅ Vermietete Immobilie (Mieterrechte beachten)
✅ Denkmalschutz (spezielle Auflagen)
✅ Altlasten (Asbest, Öltank)

4. Bei fehlendem Marktwissen

• Welcher Preis ist realistisch?
• Welche Unterlagen werden benötigt?
• Wie verhandelt man richtig?
• Was muss im Kaufvertrag stehen?

Wann Sie KEINEN Makler brauchen ❌

1. Käufer ist bereits bekannt

• Verkauf innerhalb der Familie
• Nachbar möchte kaufen
• Bekannter Interessent

2. Einfaches, günstiges Objekt

• Kleine Eigentumswohnung unter 200.000€
• Standard-Immobilie in guter Lage
• Keine besonderen Probleme

3. Sie haben viel Zeit und Geduld

• Sie können 20+ Besichtigungen durchführen
• Sie haben Erfahrung mit Immobilien
• Sie können gut verhandeln

4. Vermietete Immobilie mit Bestandsmieter

• Käufer übernimmt Mieter
• Rendite ist wichtiger als Preis
• Standardisierter Prozess

Leistungen eines guten Maklers

Die 5 besten Stadtteile in Stuttgart 2025

Platz 1 – Stuttgart-West ⭐⭐⭐⭐⭐

Durchschnittspreis: 7.200€/m²
Wertsteigerung (5 Jahre): +32%
Verkaufsdauer: 45 Tage
Perfekt für: Familien, junge Professionals, Studenten

Highlights Stuttgart-West

✅ Café-Kultur & Gastronomie (150+ Restaurants, Bars, Cafés)
✅ Marienplatz & Rotebühlplatz (zentrale Plätze mit Flair)
✅ Exzellente Schulen (Hölderlin-Gymnasium, Waldorfschule)
✅ Grünanlagen (Feuersee, Hasenbergsteige)
✅ ÖPNV-Anbindung (U-Bahn in die City: 8 Minuten)

Nachteile

⚠️ Teuer (zu den Top 3 in Stuttgart)
⚠️ Wenig Parkplätze
⚠️ Teilweise Lärm (Schwabstraße, Rotebühlstraße)

Platz 2 – Bad Cannstatt ⭐⭐⭐⭐

Durchschnittspreis: 5.800€/m²
Wertsteigerung (5 Jahre): +28%
Verkaufsdauer: 62 Tage
Perfekt für: Familien mit Budget, Pendler

Highlights Bad Cannstatt

✅ Neckarufer (Spazierwege, Biergärten)
✅ Mineralbäder (historische Thermalquellen)
✅ Cannstatter Wasen (Volksfest-Tradition)
✅ Familienfreundlich (viele Schulen, Kitas)
✅ Beste ÖPNV-Anbindung (S-Bahn zur City: 8 Min.)

Geheimtipp

Der „Kurpark-Effekt“: Immobilien in 300m Nähe zum Kurpark erzielen 15-20% höhere Preise als der Stadtteil-Durchschnitt!

Platz 3 – Degerloch ⭐⭐⭐⭐⭐

Durchschnittspreis: 6.900€/m²
Wertsteigerung (5 Jahre): +25%
Verkaufsdauer: 58 Tage
Perfekt für: Familien, Ruhe-Suchende, Naturliebhaber

Highlights Degerloch

✅ Höhenlage (bis zu 500m über NN, beste Luft)
✅ Fernsehturm (Wahrzeichen, Aussicht)
✅ Waldnähe (Wandern direkt vor der Haustür)
✅ Villen-Viertel (gehobenes Wohnambiente)
✅ Zahnradbahn (historisches ÖPNV-Highlight)

Platz 4 – Sillenbuch ⭐⭐⭐⭐

Durchschnittspreis: 6.500€/m²
Wertsteigerung (5 Jahre): +22%
Verkaufsdauer: 53 Tage
Perfekt für: Familien mit Kindern

Highlights Sillenbuch

✅ Dörflicher Charakter (trotz Stadtnähe)
✅ Hervorragende Schulen (Paracelsus-Gymnasium)
✅ Viel Grün (Riedenberg, Wald)
✅ Sicher & ruhig (niedrige Kriminalität)
✅ Steigende Nachfrage (Geheimtipp wird bekannter)

Platz 5 – Vaihingen ⭐⭐⭐⭐

Durchschnittspreis: 5.600€/m²
Wertsteigerung (5 Jahre): +19%
Verkaufsdauer: 67 Tage
Perfekt für: Pendler, Uni-Nähe, Familien

Highlights Vaihingen

✅ Universität Stuttgart Campus (akademisches Umfeld)
✅ A8/A81 Nähe (Pendler nach Böblingen, Sindelfingen)
✅ Rohrer Weg (beliebte Wohngegend)
✅ Preis-Leistung (günstiger als West/Süd, aber nah dran)
✅ Infrastruktur (Einkaufszentren, Ärzte, Schulen)

Häufig gestellte Fragen (FAQ) – Immobilienmakler Stuttgart

Kosten & Provision

Wer zahlt den Immobilienmakler beim Hausverkauf in Stuttgart?

Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Jede Partei zahlt 1,785% zzgl. 19% MwSt., also insgesamt je 1,785% + 19% MwSt. = 2,124% vom Kaufpreis. Zusammen ergibt das 3,57%.

Gesetzliche Grundlage: § 656a BGB (Bestellerprinzip)

Kann ich die Maklerprovision verhandeln?

Ja, die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Die üblichen 3,57% sind marktüblich, aber nicht verpflichtend. Bei sehr teuren Immobilien (>2 Mio. €) sind manchmal niedrigere Prozentsätze verhandelbar.

Wichtig: Die Aufteilung (50/50) ist seit 2020 gesetzlich vorgeschrieben!

Was kostet eine Immobilienbewertung in Stuttgart?

• Kostenlose Marktwerteinschätzung: 0€ (bei Maklerauftrag oft inklusive)
• Kurzgutachten: 500-800€ (für Banken, Versicherungen)
• Verkehrswertgutachten: 1.500-3.000€ (gerichtsfest, für Finanzamt, Erbschaften)
• DEKRA-Zertifizierung: 2.500-4.000€ (höchste Anerkennung)

Fallen weitere Kosten beim Makler an?

Nein! Ein seriöser Makler hat keine versteckten Kosten:

✅ Wertermittlung: inklusive
✅ Exposé-Erstellung: inklusive
✅ Professionelle Fotos: inklusive
✅ Inserieren auf Portalen: inklusive
✅ Besichtigungen: inklusive
✅ Verhandlungen: inklusive

❌ Achtung: Energieausweis muss der Verkäufer selbst besorgen (300-500€)

Verkaufsdauer & Prozess

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Stuttgart durchschnittlich?

Durchschnitt: 87 Tage vom Exposé bis zur Eigentumsübertragung

Aufschlüsselung:

• Premium-Lagen (Stuttgart-Süd, West): 45-60 Tage
• Standard-Lagen: 70-90 Tage
• Sanierungsobjekte: 120+ Tage

Einflussfaktoren: Lage, Zustand, Preis, Jahreszeit, Marketing

Wann ist die beste Zeit, um in Stuttgart zu verkaufen?

Beste Verkaufszeit: März bis Juni

✅ Frühling/Frühsommer
✅ Gärten zeigen sich von bester Seite
✅ Mehr Kaufinteressenten aktiv
✅ Steuerrückzahlungen bei vielen Käufern
✅ Durchschnittlich 8% höhere Preise als im Winter

Schlechteste Zeit: November bis Januar (Weihnachten, Schlechtwetter)

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Pflicht-Unterlagen:

• ✅ Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• ✅ Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• ✅ Flurkarte/Lageplan
• ✅ Wohnflächenberechnung
• ✅ Grundriss

Wichtige Zusatz-Unterlagen:

• ✅ Baubeschreibung / Baugenehmigung
• ✅ Teilungserklärung (bei ETW)
• ✅ Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre)
• ✅ Hausordnung
• ✅ Nebenkostenabrechnung
• ✅ Reparatur-/Modernisierungsnachweise

Muss ich vor dem Verkauf renovieren?

Kommt darauf an! Nicht jede Renovierung lohnt sich:

Lohnt sich (ROI >100%): ✅ Neue Wandfarbe (neutral: weiß/beige) → +3-5% Preis
✅ Kleine Reparaturen (tropfende Wasserhähne) → +2% Preis
✅ Professionelle Reinigung → +2-3% Preis
✅ Garten/Eingang aufhübschen → +3-5% Preis

Lohnt sich NICHT (ROI <70%): ❌ Neue Küche einbauen (5-8% höherer Preis, aber 10-15% Kosten)
❌ Bad komplett sanieren (3-6% höherer Preis, aber 8-12% Kosten)
❌ Teure Modernisierungen (z.B. Smart Home)

Faustregel: Nur kleine, optische Verbesserungen machen!

Maklerauswahl & Zusammenarbeit

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Stuttgart?

Checkliste guter Makler:

✅ IHK-Zertifizierung (Immobilienfachwirt oder ähnlich)
✅ Lokale Expertise (min. 5 Jahre in Stuttgart aktiv)
✅ Transparente Kostenstruktur (keine versteckten Gebühren)
✅ Professioneller Webauftritt (gute Bewertungen, Referenzen)
✅ Persönlicher Ansprechpartner (nicht nur Call-Center)
✅ Marktkenntnis (kennt Stadtteile, Preise, Entwicklungen)
✅ Marketing-Qualität (gute Exposés, Fotos, Online-Reichweite)
✅ Mindestens 20 Google-Bewertungen mit Ø 4,5+ Sternen

❌ Warnsignale:

• Unrealistisch hohe Preis-Versprechen
• Druck beim Vertragsabschluss
• Keine Referenzen vorhanden
• Schlechte Erreichbarkeit

Sollte ich mehrere Makler beauftragen?

Nein! Ein Alleinauftrag ist fast immer besser:

Vorteile Alleinauftrag: ✅ Makler investiert mehr Zeit & Geld ins Marketing
✅ Seriöserer Auftritt (nicht „verzweifelt wirkend“)
✅ Bessere Koordination, keine Doppel-Besichtigungen
✅ Höherer Verkaufspreis (durchschnittlich +5-8%)

Nachteil Mehrfach-Auftrag: ❌ Jeder Makler investiert wenig (könnte ja Konkurrent verkaufen)
❌ „Ramsch-Wirkung“ bei Käufern
❌ Unkoordiniertes Chaos

Wie lange sollte der Maklervertrag laufen?

Empfehlung: 3-6 Monate mit Option auf Verlängerung

• ✅ 3 Monate: Bei gefragten Immobilien in Top-Lagen
• ✅ 6 Monate: Standardlaufzeit für die meisten Objekte
• ❌ 12+ Monate: Zu lang, zu wenig Druck für den Makler

Wichtig: Achten Sie auf eine Kündigungsfrist von max. 4 Wochen!

Stuttgarter Immobilienmarkt

Steigen die Immobilienpreise in Stuttgart noch?

Prognose 2025:

Premium-Lagen (West, Süd, Degerloch):
→ +2 bis +4% (stabile Nachfrage, wenig Angebot)

Mittelklasse-Lagen (Cannstatt, Vaihingen, Feuerbach):
→ +1 bis +2% (leichte Steigerung)

Randlagen (Mühlhausen, Weilimdorf, Zuffenhausen):
→ -2 bis +1% (Stagnation bis leichter Rückgang)

Quelle: IVD Stuttgart Prognose 2025, eigene Einschätzung (500+ Transaktionen)

Welcher Stuttgarter Stadtteil hat das beste Preis-Leistungs-Verhältnis?

Unser Geheimtipp 2025: Bad Cannstatt

Warum? ✅ Noch vergleichsweise günstig (5.800€/m²)
✅ Beste ÖPNV-Anbindung (S-Bahn, U-Bahn)
✅ Neckarufer-Nähe (Lebensqualität steigt)
✅ Wasen-Viertel wird aufgewertet
✅ Prognose: +3-4% Wertsteigerung/Jahr

Weitere gute Optionen:

• Feuerbach (aufstrebend, junge Szene)
• Vaihingen (Uni-Nähe, Pendler)

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Stuttgart als Kapitalanlage?

Ja, aber… Die Renditen sind niedriger als in anderen Städten:

Mietrendite Stuttgart (Brutto):

• Premium-Lagen: 2,8-3,2%
• Standard-Lagen: 3,5-4,2%
• Randlagen: 4,0-5,0%

Zum Vergleich:

• München: 2,5-3,0%
• Berlin: 3,0-4,0%
• Leipzig: 4,5-6,0%

Lohnt sich für: ✅ Langfristige Anleger (10+ Jahre)
✅ Wertsteigerung ist wichtiger als Cashflow
✅ Sichere Anlage (Stuttgart ist wirtschaftsstark)

Lohnt sich NICHT für: ❌ Hohe Rendite-